El ingreso de una pareja que aspira a adquirir un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, se encuentra por debajo del nivel mínimo que determina el acceso a los créditos hipotecarios. Este dato se desprende de un análisis elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña, y corresponde al cuarto trimestre de 2018, donde se destaca que en ese período se verificó un deterioro interanual en el índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) en la modalidad de prestamos de Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs).
Mientras hasta el primer trimestre del año pasado la IACH marcaba valores superiores a 100, en el cuarto trimestre descendió hasta 22,6.
El índice de accesibilidad al crédito hipotecario para adquirir una vivienda usada, se mide a partir de la relación entre el ingreso mensual real de una pareja y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria. Si este índice arroja un valor de 100, significa que el ingreso familiar coincide con en ingreso mínimo para obtener la hipoteca. Si este valor se encuentra por debajo de 100, significa que el ingreso observado no alcanza al mínimo aceptable para acceder al crédito hipotecario.
Durante el tercer trimestre de 2018 el alza en el tipo de cambio y la valorización en dólares del metro cuadrado de los inmuebles en la Ciudad impulsaron un fuerte incremento de la cuota de los préstamos UVAs, con la consecuencia de un mayor aumento de la tasa de interés. En tanto, la mejora nominal de los ingresos no alcanzó a compensar el crecimiento de la cuota, ni la posibilidad de acceder una vivienda (usada) de entre 43 y 70 metros cuadrados (para el caso de unidades de dos y tres ambientes).
En teoría, la diferencia fundamental entre los préstamos en UVAs y los créditos hipotecarios convencionales (no UVAs) reside en que al ser la primera una medida ajustable de valor del Indice del Precio al Consumidor, la tasa de interés nominal anual debiera ser comparativamente más baja y los ingresos para calificar a estos prestamos nominalmente menores. En la actual situación de crisis económica, de depreciación salarial y de devaluación monetaria que atraviesa el país esta fórmula resulta inversamente proporcional a este propósito.
Como ejemplo basta señalar que a diciembre de 2018 el valor de la UVA se ubicó un 121,1% por encima de su valor inicial de su lanzamiento en marzo de 2016. Por otra parte, si bien la cuota al inicio del crédito parece accesible, a medida que esta se va actualizando por el nivel inflacionario, se hace insostenible. Los incrementos salariales no alcanzan a compensar el desfasaje del costo de vida. Por otra parte, el incremento del valor de las propiedades y de la tasa de interés producen incrementos en la cuota mensual del crédito hasta hacerla insostenible.
Para el caso de un departamento de dos ambientes, en el cuarto trimestre de 2018 el índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) se ubicó en 53,3 para el crédito hipotecario en UVAs y en 34,9 para la modalidad convencional (no UVA). Es decir que el ingreso mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires de una pareja de calificación ocupacional alta debería incrementar su ingreso alrededor de un 88% para poder acceder a la compra de un departamento de 2 ambientes a través de un préstamo en UVAs. En cambio para acceder a un crédito convencional (no UVA), este ingreso debería ascender al 187%.
En ambos casos se observaron caídas el acceso a estos crédito. Para la modalidad UVAs, el guarismo del cuarto trimestre se ubicó un 57,6% por debajo del correspondiente al mismo período de 2017. En tanto, el cálculo del indicador con el préstamo convencional mostró una caída algo menor (-52,2%). Este dato sirve para ejemplificar el visible deterioro de los tomadores de créditos hipotecarios para la modalidad en UVAs, dado que por tercera vez consecutiva desde su lanzamiento se ubicó por debajo de 100.
Mientras que el incremento de los salarios promedió un 22,5% anual, la suba de la cuota mensual de los préstamos UVAs ascendió al 189,3%. Lo que significa que una pareja debe destinar un 47% de sus ingresos al pago de la cuota del crédito UVA. Este incremento está signado por la fuerte depreciación del tipo de cambio y el alza del valor promedio del metro cuadrado en dólares de la propiedad en Ciudad de Buenos Aires.
En base a los precios de referencia del mercado inmobiliario para los departamentos usados de 2 ambientes en la Ciudad, el indicador de acceso al crédito no logra superar el 100 con un préstamo hipotecario en UVAs
en ninguno de los barrios porteños. Tampoco se alcanza el umbral de acceso con un préstamo hipotecario tradicional. En tanto, los valores más altos del IACH se sitúan en el sur de la Ciudad y zona oeste.