VENTA MASIVA DE TIERRAS PÚBLICAS EN CABA
Parte 3
por Proyectar Ciudad
La principal razón esgrimida por Cambiemos para justificar la política de venta de inmuebles es la necesidad de optimizar los recursos públicos. Se argumenta que los remates de tierras permiten obtener los fondos necesarios para realizar obras que, de otra manera, quedarían postergadas. Sin embargo, los datos muestran que el relato oficial está muy alejado de la realidad. A lo largo de los doce años de gobierno de Cambiemos, la contribución de los ingresos por venta de inmuebles ha sido irrisoria para los recursos de la Ciudad.
Solamente en el año 2010 los recursos por ventas y concesiones tuvieron una participación mayor al 1%, principalmente debido a la liquidación de los terrenos de Catalinas II, que de todas maneras generaron un aporte poco significativo al presupuesto total de la Ciudad. La mencionada aceleración de la política de venta de tierras que se dio entre 2015 y 2019, tampoco muestra un impacto considerable sobre los recursos totales. Este resultado es esperable, dado que los ingresos de la Ciudad se han incrementado desde 2016 como consecuencia del cambio en el coeficiente de distribución de la Coparticipación Federal de Impuestos. En otras palabras, no sólo los recursos por venta de inmuebles son prescindibles, sino que la política de privatización se ha intensificado precisamente cuando esos recursos se volvieron, incluso, menos relevantes para el presupuesto total.
Mientras que la descapitalización de inmuebles públicos ha resultado en un ruinoso negocio para la Ciudad, el beneficio ha sido extraordinario para los inversores privados que se adjudicaron las ventas y concesiones.
En los proyectos más grandes los resultados están a la vista. En los terrenos de Catalinas Norte, que representaron la mayor contribución a la Ciudad a la fecha por 70 millones de dólares en 2010, el edificio construido por Consultatio SA tuvo un valor de venta de 191 millones de dólares tres años después. En el ex – Tiro Federal, recientemente adjudicado a un consorcio empresario liderado por el Grupo Werthein, el precio pagado por metro cuadrado de superficie construible fue de 1.000 dólares, mientras que el valor de mercado del metro construido ronda los 4.000 dólares.
Además de las adjudicaciones a valores inferiores a los precios de mercado, la política de venta de inmuebles muestra una escasa inteligencia del Estado en la recuperación de las inversiones públicas. Luego de comprar las parcelas con ubicaciones preferenciales, los empresarios inmobiliarios suelen verse beneficiados por las externalidades producidas por las inversiones estatales, que valorizan los terrenos al dotarlos de infraestructura complementaria y ventajas de localización. En el caso de Catalinas, por ejemplo, por la conectividad con el subterráneo gracias a la extensión de la Línea E y luego con el Metrobus. Esta cuestión no fue contemplada cuando se creó el “Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable”, denominación local para la recuperación de plusvalías, que no incorporó un tratamiento especial para los grandes proyectos urbanos, menos aún para aquellos generados por la venta de tierras públicas.
En el caso del ex Tiro Federal, el 80% de lo producido por la venta de la parcela sobre Av. Del Libertador al Grupo Werthein será destinado a la construcción del parque inmobiliario y empresarial contiguo, que valorizará el precio del metro cuadrado luego de la venta.
Por otra parte, la administración de las concesiones de inmuebles públicos merece un comentario aparte por las cuantiosas ganancias que ha producido para los adjudicatarios y los escasos beneficios que ha dejado al Estado. El caso del Buenos Aires Design es emblemático, con una concesión de $15 por m2 hasta el año 2018 usufructuada por IRSA S.A. La empresa, además, no pagó el impuesto inmobiliario durante los años en que tuvo a cargo la concesión del inmueble. Fracasada la venta del edificio por la resistencia que generó, en la licitación abierta para otorgar una nueva concesión IRSA volvió a presentarse, a pesar de la deuda que sostiene con el Gobierno de la Ciudad. La irregularidad de los bienes públicos concesionados por la Ciudad merecería por sí misma un análisis detallado, considerando la amplitud de casos similares en los cuales se registran concesiones vencidas, cánones irrisorios y condiciones gravosas para el Estado: boliches y restaurantes de la Costanera Norte, Golf Club de Lugano, Centro de Exposiciones y Convenciones, entre otros.