La comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura debatirá mañana el proyecto impulsado para modificar la actual ley de Catastro de la Ciudad de Buenos Aires y habilitar, así, la figura de «conjuntos inmobiliarios» que incluye distintos tipos de barrios cerrados. La iniciativa fue cursada, a principios de mes, y en medio de la segunda ola de pandemia, por el titular del Ejecutivo porteño, Rodríguez Larreta con el objetivo de «actualizar lineamientos» de la ley 3.999 de Catastro de la Ciudad.
La reunión de los legisladores que integran la comisión será a las 12 y la intención del bloque oficialista de Vamos Juntos es emitir un dictamen del proyecto durante la reunión para que pueda ser tratado en el recinto en la sesión del jueves 1 de julio. El proyecto ya generó el rechazo de algunas organizaciones, como el Colectivo de Arquitectas y el Observatorio del Derecho a la Ciudad, cuyos referentes advirtieron sobre la intención del Ejecutivo local de autorizar en la Ciudad los llamados «conjuntos inmobiliarios», figura que ya existe en el Código Civil y Comercial de la Nación y que incluye distintos tipos de barrios cerrados.
Vale acotar que en la actualidad los barrios cerrados están prohibidos en la Ciudad de Buenos Aires por el Código Urbanístico.
Según informe elaborado por la periodista Lisa Cargnelutti y publicado por la agencia de noticias Télam, las organizaciones civiles advirtieron que el avance de la gestión de Gobierno porteña sobre esta iniciativa «terminaría de consolidar un modelo de ciudad excluyente y expulsiva», al advertir sobre el potencial impacto de la modificación de la Ley de Catastro que propuso el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, y que busca habilitar la figura de «conjuntos inmobiliarios».
«En 2018 se votó el Código Urbanístico, donde la ciudadanía solicitó que los barrios privados estén prohibidos. Ahora, la misma gestión desconoce lo que se votó hace un par de años en la Legislatura», afirmó Jonatan Baldivieso, abogado ambientalista y referente del Observatorio del Derecho a la Ciudad, que además advirtió que la gestión de Horacio Rodríguez Larreta: «Están preparando la estructura jurídica para futuras leyes de excepción y convenios urbanísticos con empresas».
Desde el punto de vista económico, Baldiviezo apuntó que estos emprendimientos implican «una gran concentración del acceso a bienes y recursos en el 5% de la población porteña, y van dejando un conglomerado colapsado, sin espacios verdes y en emergencia habitacional, donde el Estado no da ninguna respuesta». Y considera este sentido que su construcción generará «una ciudad más excluyente y privatista; con nuevas fracturas urbanas, nuevas desigualdades espaciales»
«Desde 2008 hasta el presente -agregó- el Gobierno de la Ciudad no ha modificado ninguna de las políticas habitacionales y sociales que ya tenía. En ese período vivimos la crisis de la burbuja (inmobiliaria) de 2008, las crisis de 2014 y 2015 y la pandemia. Mientras tanto, parece que la Ciudad sigue viviendo como si nada hubiese pasado y continúa impulsando al sector concentrado del mercado».
«En lo social y económico, terminaría de consolidarse un modelo de ciudad excluyente y expulsiva. Buenos Aires viene siendo sometida en los últimos años a una transformación radical. Esto es fruto de las decisiones que se toman en materia de políticas urbanas», opina en el informe citado la arquitecta Gabriela Muzzio, integrante del Colectivo de Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas, al ser consultada sobre la posible modificación de la Ley de Catastro porteña.
En este sentido, Muzzio, sostiene que «emprendimientos que ocupan porciones de tierra que no se incorporan al tejido de la Ciudad. Sus calles no son atravesables por los peatones ni por el transporte público o privado, lo que los transforma en barreras urbanas, generando también un problema de seguridad, ya que suelen presentar grandes frentes cercados, que no invitan a caminar y terminan bastante desiertos».
«Por otra parte -añadió- al ser enclaves cerrados que funcionan de forma endogámica, no entablan relación con el entorno, alterando la dinámica e identidad del sector donde se implantan».
Respecto al redito económico que obtienen los emprendedores inmobiliarios en desmedro de un creciente deficit habitacional en el territorio porteño, Muzzio afirmó: «La constructividad cada vez más alta que se asigna a los lotes y la construcción de unidades de lujo como bien especulativo, elevan el precio del suelo. Esto se ve reflejado en el precio de la vivienda y en los alquileres, dificultando el acceso a un techo de miles de porteños y porteñas que se ven obligados a mudarse a otros barrios o, incluso, a dejar la Ciudad».
En el caso de aprobarse la iniciativa de Larreta, todavía no estarían autorizados los barrios cerrados, ya que el Código Urbanístico es una norma de mayor jerarquía, pero sí quedaría habilitada la posibilidad de registrarlos en el Catastro, en caso de que el Gobierno porteño autorice su construcción a través de convenios urbanísticos o «leyes de excepción».
Los convenios urbanísticos son acuerdos mediante los cuales los grandes desarrolladores inmobiliarios piden al Gobierno ciertos privilegios, como construir con más altura o más metros cuadrados de los permitidos; a cambio, ofrecen contraprestaciones que suelen ser dinero y la creación de un espacio verde. En la Ciudad hay varios ejemplos de este tipo de convenios, como el que a fines de 2020 habilitó la construcción de una torre de 140 metros de altura en la calle Juana Manso al 300, en Puerto Madero.
«Tenemos indicios de que, luego de las elecciones, para no pagar ahora el costo político, el Gobierno de la Ciudad enviará a la Legislatura decenas de convenios urbanísticos», dijo Baldiviezo, que añadió: «Entre estas futuras excepciones podría estar Costa Salguero, emprendimiento inmobiliario que impulsan como un barrio náutico; o el proyecto Solares de Santa María, frente a Puerto Madero y al lado del barrio popular Rodrigo Bueno, un predio de 70 manzanas, el más extenso de la ciudad que está libre».
Baldiviezo también consideró que la nueva norma podría servir para legalizar irregularidades ya cometidas: «En la Ciudad -explicó- cuando se urbanizan predios de más de una hectárea y media, los propietarios deben ceder parte de esa superficie para espacio público, pero hay dos casos donde eso no ocurrió: el shopping Distrito Arcos, en Palermo, donde la justicia determinó que debería cederse el 65% de la superficie, y Ciudad Palmera, en Caballito, cuya construcción se encuentra frenada por la Justicia justamente por estas irregularidades. Ambos proyectos son del Grupo IRSA».
En tanto, Muzzio apuntó: «La venta indiscriminada de tierra pública es otro factor. Se trata de un bien estratégico que permitiría al Estado construir vivienda asequible, influir en el precio del suelo». Y concluyó en que «Es necesario que el Estado local recupere su rol de planificador y, sobre todo, que actúe como moderador de los intereses en juego en una puja tan desigual como la que se da en torno al suelo urbano».