La nueva Ley de Alquileres establece que los contratos deberán tener una duración mínima de tres años, con actualizaciones semestrales basadas en el Coeficiente Casa Propia utilizado para los créditos Procrear desde 2021.
Esta reforma de la Ley 27737, aprobada la semana pasada por el Congreso nacional y promulgada el martes mediante el Decreto 533/2023, intentará brindar mayor estabilidad y seguridad tanto a los inquilinos como a los propietarios, estableciendo un plazo mínimo de tres años para los contratos y actualizaciones semestrales basadas en un índice que se utiliza en los créditos Procrear.
En tanto que los contratos vigentes bajo la ley anterior, que contemplen una duración de tres años y un esquema de ajuste anual por ICL, seguirán su curso hasta su finalización y se ajustarán a la nueva ley en el momento de la renovación.
La modificación más importante es el cambio en el índice utilizado para la actualización de los alquileres. A partir de ahora, los ajustes deberán realizarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación entre el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA. Esta nueva disposición intenta establecer reglas claras y equitativas en el mercado de alquileres.
Es importante tener en cuenta que estas modificaciones solo aplicarán a los nuevos contratos, por lo que aquellos que ya tienen un contrato vigente no se verán afectados por los cambios.
El índice Casa Propia, implementado en 2021, es utilizado para actualizar las cuotas de los diferentes créditos que forman parte del Programa Federal Casa Propia y Procrear II. Este índice se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación en el mismo período.
Según el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula busca proporcionar una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que ayuda a mitigar el impacto de posibles fluctuaciones en la evolución de los salarios que sean producto de eventos puntuales.
Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9, lo que significa que, en lugar de reflejar el promedio completo de la variación salarial, se considerará el 90% de dicho promedio.
Siguiendo la periodicidad de ajuste semestral, la primera actualización con el Coeficiente Casa Propia se podrá realizar a partir de marzo de 2024. Es importante mencionar que este índice se basa en el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA.
Para determinar el ajuste, es necesario consultar los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia, para luego multiplicar estos seis valores entre sí y el resultado por el número de la cuota de alquiler vigente.
La inflación y los incrementos en los alquileres tienen un impacto significativo en el bolsillo de los inquilinos. En los últimos nueve meses, y hasta septiembre, fue del 103,2%. Mientras que la suba de los alquileres, en términos interanuales, alcanzó el 138,3%. Estos datos demuestran que, tanto en el caso de la actualización de los alquileres como en el costo de vida en general, la inflación ha superado a los incrementos en los alquileres. Sin embargo, con la nueva modalidad, la diferencia se amplía aún más.
También, desde la Asociación de Defensa de Inquilinos, se manifestaron de acuerdo con las nuevas modificaciones a la ley y ha valorado la decisión de utilizar un índice objetivo para la actualización. Asegurando que esta nueva modalidad de cálculo beneficia a los inquilinos.
Sin embargo, el sector inmobiliario, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCi) ha advertido que, con esta nueva fórmula, el propietario podría perder en tres de los cuatro escenarios posibles. Esto sucedería cuando los salarios se incrementen por debajo de la inflación, cuando los salarios se incrementen en el mismo porcentaje que la inflación y cuando los salarios se incrementen por encima de la inflación, pero en menos de 10 puntos porcentuales de diferencia.
Según el informe de la entidad inmobiliaria, la única posibilidad de que el propietario no pierda en un contrato de alquiler actualizado con índice Casa Propia es que, en cada año de duración del contrato, los salarios se incrementen ganándole por más de 10 puntos porcentuales a la inflación.