«En la última década la población que vive en inmuebles alquilados creció un 30% y la población que vive en villas un 85%», señala un informe elaborado por el espacio ProyectarCiudad, donde se explica, también, que a los obstáculos para acceder a la vivienda propia se suman las dificultades para alquilar, debido a la creciente reducción del parque de viviendas en alquiler y requisitos formales muy exigentes para inquilinos e inquilinas.
Aunque los diagnósticos sobre la vida pública en la Ciudad de Buenos Aires coinciden en que la cuestión de la vivienda es un asunto problemático, es frecuente encontrar caracterizaciones seguidas por propuestas simplificadoras, que no atienden la complejidad de los desafíos del hábitat porteño.
La política de vivienda de Cambiemos, que se basó en la promoción de créditos hipotecarios en UVA, con el saldo deudor indexado a la inflación. El proyecto de hacer de la UVA la principal vía de acceso a la vivienda insumió importantes recursos públicos, a través de la reorientación del Pro.Cre.Ar y de la banca pública hacia el otorgamiento de este tipo de créditos.
A pesar de que en la Ciudad de Buenos Aires se otorgaron más de 24.000 créditos hipotecarios UVA (casi un 6,6% sobre el déficit de viviendas de la Ciudad), la política fracasó en su objetivo y no tuvo un impacto significativo sobre la falta de vivienda real. Por su propio diseño, los requisitos de otorgamiento de los créditos desfavorecían el acceso a los sectores con mayores necesidades habitacionales. Además, la expansión de la demanda sin una oferta asociada provocó subas de precios disociadas de los costos de construcción y de los ingresos de los deudores. Finalmente, el deterioro de las condiciones macroeconómicas inviabilizó el otorgamiento de nuevos créditos y, para muchos de los hogares que contrajeron deudas en UVA, las cuotas se han encarecido excesivamente en relación a sus ingresos.
La limitación del crédito hipotecario como modo de acceso generalizado a la vivienda muestra que no hay un problema de vivienda en la Ciudad, sino varios. Un abordaje eficiente no puede consistir en una única respuesta de política pública, como si hubiera un “comodín” con la capacidad de revertir por si solo la falta de acceso a la vivienda. Bajo esa premisa, este artículo se propone aportar al debate una caracterización de las necesidades habitacionales en la Ciudad de Buenos Aires.
Tipología de las problemáticas habitacionales
Con los datos de la Encuesta Anual de Hogares se pueden diferenciar diversos tipos de situaciones de déficit en el acceso a la vivienda.
Hogares en villas.
Hogares en conventillos, inquilinatos, hoteles y pensiones.
Personas en situación de calle.
Hogares inquilinos con hijos/as en los primeros tres quintiles de ingresos que no podrían acceder a soluciones habitacionales “de mercado”.
Hogares inquilinos con hijos/as en los últimos dos quintiles de ingresos que podrían acceder a soluciones habitaciones “de mercado”.
Hogares propietarios con hacinamiento.
Hogares inquilinos sin hijos/as.
El siguiente gráfico muestra las magnitudes de cada grupo y del universo total:
De acuerdo con este criterio, hay casi 365.000 hogares que tienen necesidades habitacionales, donde habitan 1,17 millones de las 3 millones de personas que viven en la Ciudad.
El tipo de hogar más frecuente es el de inquilinos de bajos ingresos con hijos/as a cargo (38%). Los hogares inquilinos con hijos/as de los quintiles superiores representan el 12%; la población en villas, el 14%; la población en inquilinatos, el 13%; la población con situación de calle, el 2%; y los propietarios con hacinamiento, el 4,6%. Las parejas de inquilinos sin hijos-que se consideran dentro de las situaciones con necesidades con un grado de urgencia menor-, representan el 16%.
Los hogares en situación de mayor vulnerabilidad
Tanto la población que vive en villas de emergencia como la que vive en hoteles, conventillos y pensiones presenta una distribución del ingreso concentrada en los deciles más bajos. Esto pone en cuestión la aplicabilidad de políticas habitacionales formuladas desde el punto de vista del mercado de la vivienda, como son los créditos hipotecarios.
Mientras que el actual marco regulatorio ha generado incentivos para una asignación de recursos socialmente ineficiente por parte del mercado, la situación reclama medidas que contribuyan a re-direccionar la oferta privada, tales como instrumentos regulatorios y fiscales.
Por otra parte, dentro del grupo de hogares inquilinos con hijos/as se puede marcar una diferencia de acuerdo con las brechas entre sus capacidades económicas y el precio de las viviendas a las que deberían acceder. Esa diferencia debería inducir al diseño de políticas económicas y habitacionales diversas. Para los 2 quintiles más altos de ingresos, alrededor de 42.000 hogares, el crédito hipotecario puede ser una opción válida; los demás hogares, en los 3 quintiles más bajos de ingresos, son el grupo más numeroso entre quienes tienen necesidades habitacionales: más de 139.000 hogares.
Para este último grupo el crédito hipotecario de mercado no aparece como una solución adecuada y se requieren medidas que generen otro tipo de oferta habitacional. Históricamente la oferta pública de vivienda ha sido un aporte relevante al parque habitacional y se trata de una tradición que podría retomarse junto con mecanismos de otro tipo, implementados por diversas ciudades del mundo, tales como regímenes de asociación público – privada para la construcción o parques de viviendas concertadas.
Un aspecto a destacar sobre el grupo de hogares inquilinos con hijos/as es que en un porcentaje elevado se trata de jefas de hogar con núcleo incompleto (es decir, mujeres solteras, separadas o viudas, con hijos/as). Se trata de 40.608 hogares, de los cuales 34.858 se encuentran en los primeros tres quintiles de ingresos. Esto muestra la necesidad de un abordaje de género en los eventuales parámetros de asignación de políticas habitacionales como las mencionadas.
Finalmente, para las personas que alquilan y viven solas existen medidas al alcance del Gobierno porteño para mejorar las condiciones de los alquileres, que complementen la oferta privada de actividades inmobiliarias con la oferta pública y que faciliten una gestión eficiente de los contratos, en beneficio tanto de quienes alquilan como de quienes tienen propiedades en alquiler (comisiones accesibles, sistemas públicos de garantías, precios de referencia por zona y tipo de inmueble, entre otras).
Estas medidas podrían contribuir además a que un sector de adultos jóvenes que actualmente vive en la casa de sus padres/madres pueda alquilar. Presumiblemente se trata de una parte considerable de los 112 mil personas de 25 a 35 años en esta situación (1 de cada 4 en ese rango etario), con ingresos que les imposibilitan alquilar a los precios actuales.
En definitiva, los datos muestran que en la Ciudad de Buenos Aires vive más un millón de personas con necesidades habitacionales. Las soluciones unidireccionales no consideran la multiplicidad de aristas que tiene el problema y han fracasado en revertir el deterioro en las condiciones de acceso. Se necesita un mayor dinamismo en la agenda de políticas habitacionales para responder a las distintas necesidades de vivienda.
