En el segundo trimestre de 2018 se observó un incremento promedio cercana al 36% en el precio del m2 de los alquileres en la ciudad, así lo señala informe elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos porteña, donde se indica que durante los meses de abril, mayo y junio de este año el precio de los alquileres experimentó un alza promedio del 37,6% para los monoambientes usados, el 35,8% para los departamentos de 2 ambientes usados y el 31,2% para las unidades usadas de 3 ambientes. De esta manera, para las unidades habitacionales de 1 y 2 ambientes se registró una aceleración respecto de las subas computadas en el trimestre previo y se verificó una leve desaceleración en las unidades de 3 ambientes
El alza de los alquileres superó ampliamente la variación de los precios estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que promedió entre abril/junio alcanzó el 27,9% en términos interanuales. Este es el quinto período consecutivo que se produce este fenómeno en un lapso de cuatro trimestres desde el segundo trimestre de 2017.
Por barrio, los precios más elevados computados para los monoambientes usados se verificaron en Palermo ($ 9.861) y Núñez ($ 9.740); en tanto, los departamentos de menor valor se observaron en Monte Castro ($ 6.673) y Villa del Parque ($ 6.909). Para el caso de los usados de 2 ambientes, los mayores precios correspondieron a unidades de Puerto Madero ($ 17.467) y Palermo ($ 13.049); en Liniers ($ 8.069) y Barracas ($ 8.854) se encontraron las rentas medias más bajas. Para un departamento de 3 ambientes usado, Palermo ($ 18.611) y Núñez ($ 18.421) constituyeron los barrios más costosos; en el otro extremo se posicionaron Flores ($ 14.048) y Balvanera ($ 14.919).
Por comuna, la dispersión de precios más marcada se verificó en el segmento de las propiedades de 2 ambientes, donde la brecha entre la renta máxima (Comuna 14; Palermo) y mínima (Comuna 9; Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) alcanzó, entre abril y junio, el 56,5%.
El informe elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos de la ciudad, corresponde con las unidades de 1 a 5 ambientes, usadas y a estrenar, de acuerdo con datos provistos por Argenprop y se estructura según la caracterización general del mercado de departamentos en alquiler mediante el estudio de la localización geográfica de las unidades y la composición de la oferta por tamaño, tipo y antigüedad de las unidades habitacionales. Como también en el análisis del precio promedio mensual de las unidades usadas de 1 a 3 ambientes por barrio y comuna.
Según la distribución territorial y espacial de las viviendas en la Ciudad, la oferta de departamentos en alquiler, se percibe una marcada concentración en el corredor norte y en el centro geográfico de la Ciudad. En este sentido, durante el segundo trimestre de 2018 las publicaciones correspondieron en mayor medida a unidades ubicadas en los barrios tradicionales de Palermo (14,8%), Recoleta (8,9%), Caballito (8,2%) y Belgrano (8,0%). Junto a las localizadas en Villa Urquiza y Almagro (con un aporte conjunto del 10,9%) alcanzaron más de la mitad de las publicaciones del período. En el otro extremo, 21 barrios, todos con pesos porcentuales inferiores al 1,0%, concentraron en forma conjunta apenas el 10,4% de los departamentos disponibles para alquilar entre abril y junio.
En cuanto a la composición de la oferta de departamentos en alquiler, una gran parte estuvo constituida por unidades de 2 ambientes, las cuales alcanzaron el 45,0% del total de las publicaciones efectuadas en el período. El segmento de 3 ambiente (25,1%) superó en peso al conjunto de los departamentos de 1 ambiente (21,3%). Cabe destacar que desde 2015 a la actualidad, los monoambientes vienen ganando participación dentro del total de publicaciones en alquiler. Es así que, entre 2010 y 2014, la participación promedio del subconjunto rondó el 20,2% (con escasa variabilidad), para ascender al 23,8% en 2015, al 22,9% en 2016 y culminar 2017 con un peso medio del 23,9%.
Si se analiza la oferta de departamentos en alquiler por tipo, se observa que las unidades a estrenar representaron el 11,8% del total de publicaciones del trimestre. Se trata de un guarismo bajo para la serie, teniendo en cuenta una incidencia media del 16,2% en 2016/2017. Los valores máximos se computaron en 2010/2011 cuando, en promedio, más de 2 de cada 10 unidades ofertadas para alquiler correspondieron a nuevas edificaciones.
Respecto a la distribución de la oferta de departamentos en alquiler por cantidad de ambientes según comuna, se observa una clara sobrerrepresentación de las unidades más amplias –de 4 y 5 ambientes– en el norte de la Ciudad (Comunas 14, 2 y 13). En particular en la Comuna 14, la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por 4,3 % la participación media de este segmento en el total. Por el contrario, las Comunas 12, 11 y 15 mostraron muy poca oferta relativa de departamentos de más de 3 ambientes. En este caso se trata mayormente de barrios con preponderancia de casas por sobre departamentos; donde la oferta de éstos corresponde a nuevas edificaciones de pocos pisos y unidades pequeñas (hasta un dormitorio). Se observa también que las Comunas 10 y 11 presentaron una mayor representación de monoambientes en alquiler en el segundo trimestre, totalizando el 28,2% y 26,4% respectivamente, versus el 21,3% promedio. Por otro lado, si bien se trata de comunas con oferta marginal de unidades en el total Ciudad, sobresale la sobrerrepresentación de departamentos a estrenar en alquiler en la Comuna 9 y, en menor medida en las Comunas 10, 11 y 15, situación que podría indicar un nuevo impulso del mercado en el área.
Precios de los alquileres por comuna
Los barrios que promediaron los valores de alquiler más elevados respecto a los departamentos monoambientes, fueron Palermo ($ 9.861), Núñez ($ 9.740) y Recoleta ($ 8.895); en el extremo opuesto, se ubicaron en Monte Castro ($ 6.673), Villa del Parque ($ 6.909) y Parque Chacabuco ($ 7.157).
Para el segmento de los alquileres de 2 ambientes usados, los barrios que promediaron los mayores valores de renta fueron Puerto Madero ($ 17.467), Palermo ($ 13.049) y Núñez ($ 12.905); en tanto, Liniers ($ 8.069) y Barracas ($ 8.854) mostraron los menores precios.
Los barrios que promediaron los mayores valores de alquiler para unidades de 3 ambientes usadas fueron Palermo ($ 18.611), Núñez ($ 18.421) y Belgrano ($ 18.217); y los más accesibles fueron Flores ($ 14.048) y Balvanera ($ 14.919).
En cuanto a la evolución interanual de los precios de alquiler de los departamentos monoambiente, los barrios con los mayores aumentos del trimestre fueron Villa Crespo (45,3%) y Núñez (42,2%); en tanto, los barrios en los cuales se dieron los menores incrementos fueron Villa del Parque (21,9%) y Almagro (23,4%).
Respecto a los departamentos de dos ambientes, los barrios que registraron mayor aumento interanual fueron San Nicolás y Villa Urquiza, con el 45,1% y el 44,2%, respectivamente; en tanto los barrios que registraron menores subas fueron Villa Gral. Mitre (17,2%) y Puerto Madero (18,0%).
En los departamentos de tres ambientes, el barrio de Retiro evidenció el aumento más pronunciado (44,4%), seguido por Balvanera y Flores, con alzas, ambos, de 44,0%; en tanto, Palermo (20,9%) y Villa Crespo (21,8%) acumularon los menores incrementos.
En particular, en el segundo trimestre de 2018 la dispersión de precios fue más marcada en el segmento de los departamentos de 2 ambientes, donde una unidad tipo de 43 m2 se cotizó un 56,5% más en la Comuna 14 ($ 13.049) que en la Comuna 9 ($ 8.337). La brecha de precios entre la renta máxima y mínima alcanzó el 37,9% para los usados de 1 ambiente (Comuna 14, $ 9.861; Comuna 10, $ 7.150) y el 34,2% para los departamentos de 3 ambientes (Comuna 14, $ 18.611; Comuna 4; $ 13.868).
Por otra parte, se verifica que el mínimo de amplitud se observó en la Comuna 14, donde un departamento de 3 ambientes fue un 88,7% más costoso que uno de 1 ambiente. En el otro extremo, en la Comuna 12 la diferencia alcanzó, en el mismo período, el 123,4%. En la mayor parte de las comunas (9 de 12), el alquiler promedio de una unidad de 3 ambientes más que duplicó el valor medio de un monoambiente.